Kodulaenu keskmine eluiga pankades on 7-8 aastat, mis loomulikult ei tähenda seda, et võetud laenud selle aja jooksul tagasi makstakse. Vaid hoopis seda, et sõlmitakse uus leping, kas siis olemasoleva vara refinantseerimiseks või uue vara soetamiseks. Põhjus on lihtne, 7-8 aastat on periood, mille jooksul meie igapäevane elukorraldus muutub ja tekib vajadus optimaalsema elukoha järele.
Miks peaksin laenu võtjana sellega arvestama?
Laenu võttes pakuvad pangad üldjuhul laenulepingut annuiteet tagasimakse graafikuga, mis tähendab, et iga kuu makstav summa on konstantne – ühesuurune (Euriborist tingitud intressi määra muutusest muidugi jääb). Sellisel juhul moodustavad intresside tagasimaksed esimestel aastatel enamuse tagasimaksest ( 25 aastase laenu puhul ~67% esimesel aastal makstavast summast moodustavad intressid).
Teine, vähem levinud maksegraafik on aga võrdsete osadena laenu tagastamine, millele lisanduvad siis intressid. Sellisel juhul on laenu põhiosa tagasimakstav summa kogu perioodi jooksul konstantne, muutub aga intressimakse osa. Kuna laenu jääk igakuiselt väheneb, vähenevad ka intressid ja tagasimakstav kogusumma läheb (põhiosa + intressid) kuust -kuusse väiksemaks.
Võtame näite, kus soetame 168 000.-€ maksva kinnisvara. Teeme 10% sissemakse ja finantseerime seda 150 000,- € ulatuses pangalaenuga, intressiks 4,5%* ja makseperiood 25 aastat. Annuiteet maksegraafiku puhul oleks esimane laenumakse 833.-€, millest intressid 562.-€ ja põhiosa 271.-€. Makstes laenu tagasi võrdsetes põhiosades samadel tingimustel, oleks esimene laenu tagasimakse kokku 1 062.-€ (+229.-€), millest intressid moodustavad 562.-€ ja põhiosa 500,-€. Meeles peab pidama, et võrdsetes osades tagasimaksete puhul aga pangale makstav summa väheneb iga kuuga ja seitsmenda aasta lõpuks on makse suurus 905,- € kuus. Annuiteet graafik võimaldab meil hoida igakuise makse madalamana, samas maksame pangale rohkem intresse ja vähem laenu põhiosa ( vt. tabelit all). Võrdsetes osades tagasimakseid tehes on 7 aasta keskmine igakuine tagasimakse 983.-€ ,mis on annuiteetmaksest 150.-€ enam, samas tasume vähem intresse ja vähendame kiiremini laenu põhiosa.
Vara väärtuse muutus
Kinnisvara hinnad on viimaste aastate jooksul teinud korraliku tõusu. KV.ee andmetel on keskmine Tallinna korteri ruutmeetri hind viimase 7 aasta jooksul kasvanud 1 470.-€ (2017 detsembris oli m² hind: 2 089.- € vs 2024 detsember on m² hind 3 565.-€), mis on üüratu 70% hinnatõus. Iga aastane kasv oleks siis ~8%. Sellise kasvuga jätkates peaks 2024 aastal soetatud 168 000.-€ maksnud korter olema 2032 aastal väärt (ulmelised) ~290 000.-€. Finantsplaane tehes peaks olema aga kahe jalaga maapeal. Miks? Viimase kahe aastaga on Tallinna korterite ruutmeetri hind kasvanud 160.-€ (2022 m² hind: 3 400,- vs 2024 m² hind 3 565.-€). Mis teeb aastaseks hinnakasvuks 2,5% ja prognooside tegemisel peakski lähtuma konservatiivsemast 2,5-3%-st aastasest kasvust. Kui lähtume ~3% hinnakasvust aastas, siis 2024 soetatud 168 000.-€ korteri prognoositav maksumus 7 aasta pärast (2032 a.) oleks ~200 000.-€.
7 aasta möödudes oleks olukord järgmine:
Sissetuleku muutus
Valisin teadlikult laenatava summa suuruseks 150 000.- €, sest selline oleks laenusumma, mida saaksid endale koos lubada kaks Eesti keskmist palka teenivat inimest. Viimastel aastatel on lisaks kinnisvara hinnale tõusnud ka palgad, seega peaks ka seda antud juhul vaatama. Kui arvestame, et ka palgakasv jääb aastas ~3% juurde, oleks keskmine palk 2032 aastal ~2 350.-€. Kahe taotleja peale saaks sellisel juhul kodulaenu summas 213 000.-€. Rahandusministeeriumi poolt septembris avaldatud pikaajalises majandusprognoosis nähakse järgneva seitsme aasta jooksul keskmise palga kasvu ~4,7% aastas (https://www.fin.ee/riigi-rahandus-ja-maksud/fiskaalpoliitika-ja-majandus/rahandusministeeriumi-majandusprognoos ). Taaskord jään siinkohal konservatiivsemaks.
Kuidas saame juurde 25 m²?
Prognoositav 2 350.- € brutopalk võimaldab kahe peale võtta kodulaenu 213 000.- €. Omafinantseeringuks oleks tulu, mille saame praeguse korteri müügist 2032 aastal ja pangalaenu jäägi vahest, mis on 91 000.- € (200 000 – 108 000 vt. tabelit 1). Saame kogu summaks ~304 000.-€ (213 000.- + 91 000.-) Arvestades 3% kinnisvara hindade kasvuga oleks 2032 aastal korterite keskmine m² hind 4 231.-€, mis antud näite puhul võrduks 72 m² suuruse korteriga. Tänaste hindade juures saab 168 000.- € eest keskmiselt 47 m² suuruse korteri. Olemegi saanud juurde 25 m²!
*- hetkel pankade kalkulaatorites olev intressimäär
Leave a Reply